Affitti brevi, la proposta UE che riguarda anche Como: cosa cambia per i proprietari

Il 9 settembre 2026 la Commissione europea ha presentato l'Affordable Housing Act, la proposta di regolamento identificata come COM(2026) 599 final, accompagnata dalla Raccomandazione (UE) 2026/2069 sull'offerta abitativa. L'obiettivo dichiarato è dare una base giuridica comune alle misure con cui Stati, Regioni e amministrazioni locali fronteggiano la pressione abitativa nelle zone turistiche e nelle aree metropolitane.

Attenzione, però, a cosa il testo fa e non fa. La proposta non introduce divieti europei agli affitti brevi, non impone canoni calmierati e non attribuisce automaticamente nuovi poteri ai Comuni: stabilisce le condizioni alle quali le restrizioni già previste dagli ordinamenti nazionali possono essere giustificate alla luce del diritto europeo. Per ora resta solo una proposta: dovrà essere esaminata e approvata dal Parlamento europeo e dal Consiglio.

Le aree sotto stress abitativo

Il cuore del meccanismo è la definizione delle aree sotto stress abitativo. Un'area rientra nella categoria quando il prezzo medio di un'abitazione di superficie media è pari ad almeno otto volte il reddito disponibile mediano dei residenti, il rapporto è peggiorato negli ultimi dieci anni e non è destinato a migliorare nei tre anni successivi. Con un rapporto pari o superiore a dieci, il requisito della crescita decennale decade.

Solo all'interno di queste aree le autorità competenti potrebbero introdurre limiti agli affitti brevi, e solo dimostrando un impatto negativo significativo sulla disponibilità o sull'accessibilità economica degli alloggi per almeno tre anni, con misure proporzionate e dopo aver verificato che strumenti meno restrittivi non sarebbero sufficienti.

Como tra le venti città osservate

Un'analisi del Sole 24 Ore, ripresa dal portale JLC News, ha individuato una ventina di città italiane che potrebbero presentare caratteristiche compatibili con i criteri della Commissione: tra gli esempi citati figurano Roma, Milano, Salerno, Como, Pisa e Rimini. Non si tratta di una lista ufficiale dell'Unione europea né di comuni automaticamente soggetti a nuovi limiti: servirebbero valutazioni locali, dati documentati e provvedimenti specifici delle autorità competenti.

Per il Lario, dove il mercato degli affitti brevi mostra già segni di saturazione e diversi comuni hanno introdotto regole più severe, la proposta apre uno scenario da monitorare con attenzione: in prospettiva potrebbe dare copertura giuridica a restrizioni locali oggi esposte al rischio di contenzioso.

Cosa resta fermo

Nulla cambia nell'immediato. Resta obbligatorio il CIN, il Codice Identificativo Nazionale, e dal 20 maggio 2026 è in vigore il Regolamento (UE) 2024/1028, che impone trasparenza: registrazione degli alloggi, codice identificativo e trasmissione dei dati alle autorità tramite le piattaforme. Sul piano fiscale, la cedolare secca per le locazioni brevi resta al 21% sul primo immobile e sale al 26% sul secondo.

Le reazioni politiche non si sono fatte attendere. Se il commissario europeo all'Edilizia abitativa Dan Jorgensen ha riconosciuto i limiti della proposta, ammettendo che la strada per risolvere i problemi è ancora lunga, il centrodestra italiano ha promesso battaglia in Parlamento europeo: Fratelli d'Italia accusa la Commissione di comprimere il diritto di proprietà, la Lega avverte con lo slogan 'giù le mani dalla casa'.